Vous êtes sur le point de conclure un bail commercial pour exercer votre activité professionnelle ?
Dune vous a répertorié les 10 points sur lesquels vous devez porter une attention particulière.
1. Droit applicable au bail : commercial ou civil
Première étape : déterminer les règles applicables au bail, qui, pour rappel, est un contrat. S’il répond aux conditions des baux commerciaux prévues dans le Code de Commerce, le bail sera soumis au Code de Commerce.
S’il n’est pas soumis au Code de Commerce, il s’agit d’un bail de droit commun régi par le Code Civil. En pareil cas, le bailleur n’aura pas, par exemple, à verser l’indemnité d’éviction au locataire, seuls les baux commerciaux offrent cette protection.
2. Localisation et désignation de votre local commercial
C’est l’évidence : le bailleur doit stipuler l’adresse où se situent les locaux commerciaux, ainsi que leur désignation. Faute de quoi il est impossible de connaître l’objet du bail.
Le bail peut porter sur un immeuble entier ou sur un ou plusieurs lots dans un immeuble en copropriété. En pareil cas, la clause des locaux doit être suffisamment précise en indiquant :
- le numéro du lot,
- le bâtiment où celui-ci se trouve,
- l’étage, les dépendances, etc.
La superficie doit être également renseignée car elle détermine le plus souvent le montant de votre loyer. En effet, si la superficie stipulée dans le bail n’est pas la superficie effective des locaux alors que celle-ci était déterminante de votre consentement pour conclure le bail, vous pourrez alors solliciter auprès du juge que le bailleur soit condamné à la restitution d’une partie du loyer.
3. Durée du bail et échéance triennale : le fameux 3 / 6 / 9
Peur de l’engagement ? Le bail dure 9 ans (ou pas, en réalité) et les parties ne sont pas égales dans la durée.
Si les baux commerciaux sont en général conclus pour une durée de 9 ans, rien n’interdit de désigner une durée supérieure (par exemple pour permettre l’amortissement de travaux que vous allez réaliser.
Si le bailleur est tenu de respecter le terme du bail, vous n’avez que trois ans à tenir. Le Code de Commerce vous permet de procéder à la résiliation du bail commercial par échéance triennale.
La résiliation du bail commercial est soumise à une procédure spécifique.
Par exception, lorsque le bail est conclu pour une durée supérieure à 9 ans, les parties pourront décider de limiter cette faculté en stipulant que vous ne pourrez donner congé qu’à l’issue de la seconde échéance triennale par exemple. En outre, dans ce cas, les règles relatives au plafonnement des augmentations de loyer ne s’appliqueront pas lors du renouvellement du bail.
4. Préciser la destination et l’activité autorisée dans votre bail commercial
Une fois dans les lieux, aurez vous le droit de faire tout ce que vous voulez ? La réponse est non… Pensez donc à vérifier la clause de destination.
La destination des locaux détermine l’activité que vous serez en droit d’y exercer. Elle peut être large « tous commerces » ou limitée « restauration » ou « bureaux ».
Si vous ne respectez pas la destination, le bailleur pourra résilier le bail à vos torts exclusifs.
5. Conditions financières : prix du loyer et indexation
Vous savez qu’il y a un prix mais ne négligez pas l’indexation !
Le bail commercial doit comporter :
- le montant du loyer annuel hors charges et hors taxes (le bail sera soumis à la TVA selon l’identité du bailleur) ;
- la récurrence de paiement (mensuellement ou trimestriellement) et son terme (échu ou à échoir).
Le plus souvent, le loyer est assorti d’une indexation. L’indexation du loyer signifie que le montant du loyer convenu variera selon l’indice de référence stipulé qui est, selon les cas, l’indice des loyers commerciaux « ILC » ou l’indice des loyers des activités tertiaires « ILAT » (utilisé en général pour les bureaux). Ces indices sont publiés tous les trimestres sur le site internet de l’INSEE.
6. Comment sont réparties les charges ?
Il n’y a pas que le montant du loyer, il y a aussi les charges !
Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, un inventaire détaillant la répartition des charges, taxes, impôts et redevances entre le locataire et le bailleur doit être stipulé au bail. C’est un article que vous ne devez surtout pas négliger. Les baux « standards » transférant en général toutes les charges au locataire : à quelques exceptions près, cette répartition n’est pas d’origine légale, et est donc ouverte à la négociation contractuelle.
Dans tous les cas, le bailleur ne pourra mettre à votre charge les dépenses relatives aux « grosses réparations » (telles que définies à l’article 606 du Code Civil) ainsi que les dépenses liées à la vétusté des locaux, lesquelles demeurent de la responsabilité de votre bailleur.
7. Dépôt de garantie
N’oubliez pas votre chéquier pour le rendez-vous de signature du bail !
Dans la majorité des cas, le bailleur va solliciter de votre part un dépôt de garantie qui est une somme d’argent que vous versez au bailleur à l’entrée des lieux pour garantir celui-ci des éventuels impayés de loyer et charges ainsi que des dégradations que vous pourriez commettre. Cette somme devra vous être restituée lorsque vous quitterez les locaux, si aucun événement susceptible de justifier de sa conservation par le bailleur n’a été établi.
Le montant du dépôt de garantie est fixé librement entre les parties. Attention toutefois au bailleur trop gourmand qui devra vous payer des intérêts lorsque le dépôt de garantie est supérieur à deux termes de loyers.
8. Travaux dans le cadre d’un bail commercial
Anticipez vos travaux en amont ! Les travaux (souvent nécessaires) du locataire sont réglementés par le bail commercial.
Si le plus souvent, une couche de peinture ne dérangera personne, vous devez disposer de l’autorisation du bailleur pour effectuer des travaux importants dans les locaux et parfois avec le concours de l’architecte de celui-ci.
Il vous est donc essentiel de faire pré approuver les travaux devant être réalisés lors de votre entrée dans les lieux, en les stipulant dans le bail et en annexant les futurs plans.
Il est à noter, en outre, qu’une autorisation de la copropriété peut parfois s’avérer nécessaire, en particulier lorsque les travaux touchent à la façade de l’immeuble, ce qui est le cas pour la pose d’enseignes, ou lorsque les travaux touchent les parties communes.
Il est également de votre responsabilité en tant que locataire d’entretenir les locaux afin de restituer les lieux en bon état à la fin du bail.
Enfin, pensez à vérifier votre bail : il est possible que celui-ci stipule une clause d’accession, c’est-à-dire que les travaux (modifications ou améliorations) que vous aurez réalisés deviendront la propriété du bailleur sans indemnité à la fin du bail ou une clause vous obligeant à restituer les locaux dans leur état primitif et ce, à vos frais.
9. La sous-location d’une location commerciale
Sous-louer n’est pas exploiter !
Vous avez l’obligation d’occuper les locaux. La plupart des baux commerciaux interdisent la sous-location. Si elle est autorisée au sein du bail, le bailleur devra en tout état de cause l’agréer.
La clause de sous-location peut prévoir les conditions de sous-location. Il est par exemple fréquent qu’elle interdise un loyer de sous-location supérieur au loyer principal.
10. Cession du droit au bail
Si vous êtes locataire depuis plusieurs années d’une petite boutique en plein cœur de Paris et que vous envisagez une reconversion professionnelle, pensez à la cession du droit au bail ! Celle-ci peut intervenir à titre onéreux ou gratuit.
Prêtez attention à la clause sur la cession du droit au bail qui stipule fréquemment que la cession doit être préalablement autorisée par le bailleur.
En tout état de cause la cession de droit au bail est de droit s’il s’agit du repreneur du fonds de commerce du preneur.
En résumé, le bail commercial permet de vous assurer une sécurité juridique, tant pour vous que pour le bailleur. Pour cette raison, il est nécessaire d’être vigilant lors de la conclusion du bail, notamment concernant :
- les clauses de durée du bail
- la destination des locaux loués
- vos obligations en tant que locataire
- les obligations du bailleur.
