Il est d’usage qu’un bail commercial soit conclu pour une durée déterminée de neuf ans (communément appelé un « bail 3, 6, 9 »). A l’échéance une décision doit être prise par les parties (congé ou renouvellement). A défaut, nous entrons la zone trouble de la tacite prolongation. Explications.
Anticiper l’arrivée du terme du bail commercial
En bonne gestion, avant l’échéance du bail commercial, les parties doivent agir pour déterminer si le bail doit se renouveler ou s’arrêter à son terme initial.
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Congé donné par une partie
Lorsque l’une des parties souhaite ne pas renouveler le bail venant à expiration, elle devra le faire en donnant un congé à son cocontractant par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire au moins six mois avant la fin du bail.
Si la volonté de ne pas renouveler le bail émane du bailleur, celui-ci devra verser au locataire sortant une indemnité d’éviction qui compensera le préjudice du locataire obligé de quitter les locaux. Il est recommandé de recourir à un expert professionnel qui va être chargé de fixer le montant de cette indemnité, prenant notamment en compte la valeur marchande du fonds de commerce exploité dans les locaux par le locataire, les frais de déménagement et frais divers. Lorsque celle-ci sera fixée, le bailleur devra verser l’indemnité au locataire, à défaut ce dernier ne peut être obligé à quitter les lieux.
L’indemnité d’éviction n’est pas due par le bailleur s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.
Contrairement au bailleur, le locataire a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, sauf stipulations contraires prévues au sein du contrat de bail, et sans aucune indemnité.
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Renouvellement du bail
L’une des parties peut proposer à son cocontractant le renouvellement du contrat de bail au moins six mois avant l’échéance. En cas d’acceptation par l’autre partie, un renouvellement du bail sera acté ; à l’inverse en cas de refus le contrat de bail sera résilié.
En l’absence d’action des parties, la tacite prolongation
A défaut de congé ou de demande de renouvellement du bail, le bail ne sera pas résilié de plein droit à son terme mais sera tacitement prolongé.
Dans ce cas, il continue à s’exécuter dans les mêmes termes mais avec certaines différences notables :
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Durée
Le bail n’a plus de terme, de sorte qu’il est désormais à durée indéterminée. La partie souhaitant le résilier pourra le faire à n’importe quel moment en donnant congé au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Cette situation met donc les parties, mais surtout le locataire, dans une situation précaire, ce dernier pouvant être tenu de quitter les lieux avec un seul préavis de six mois.
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Demande de renouvellement
La partie la plus diligente pourra demander à tout moment lors de cette période le renouvellement du bail.
Si la demande émane du locataire, le renouvellement du bail prendra effet au premier jour du trimestre civil suivant ladite demande. En cas de refus du bailleur sur le renouvellement du bail, le bail sera résilié à compter de la date stipulée comme étant le terme initial du bail et le bailleur sera redevable d’une indemnité d’éviction au locataire.
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Déplafonnement des loyers
Après une tacite prolongation et en cas de renouvellement du bail, le montant du loyer peut s’en trouver affecté.
Si le bail se prolonge entre une période supérieure à neuf ans mais inférieure à douze ans, quelle que soit la durée contractuellement prévue, le montant du loyer renouvelé est plafonné en fonction de l’évolution de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (« ILC ») ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (« ILAT ») publiées par l’INSEE.
A l’inverse, lorsque le renouvellement intervient à l’issue d’une période supérieure à douze ans alors, le montant du nouveau loyer pourra être « déplafonné », c’est-à-dire que le loyer pourra être fixé librement par le bailleur en fonction de la valeur locative et non de l’ILC et l’ILAT (à condition d’être accepté par le preneur).
