Que faire si votre locataire ne souhaite pas accepter un nouveau loyer à la suite du renouvellement de son bail commercial ? A l’inverse, en tant que locataire avez-vous un moyen d’obtenir un loyer moins élevé lorsque le bail a été renouvelé ? Pensez à l’action en fixation du montant des loyers commerciaux mais attention au délai de prescription très court !
Quand faut-il saisir le juge des loyers ?
Lorsque le bailleur ou le locataire demande le renouvellement du bail commercial, il est fréquent que les parties s’accordent sur le principe de renouvellement du bail mais que des désaccords surgissent quant au montant du loyer à venir. Dans ce cas, le bailleur ne peut pas demander le paiement du prix du loyer qu’il entend au locataire, sans l’accord de ce dernier.
En cas de désaccord sur le montant du loyer, le bailleur comme le locataire peuvent intenter une action judiciaire pour demander au juge la fixation du loyer. En pratique, il est courant que le bailleur saisisse le juge des loyers afin que le loyer soit révisé à la hausse.
Possible saisine de la Commission de conciliation
Avant toute procédure judiciaire de fixation du loyer, les parties peuvent (ce n’est pas une obligation) saisir la Commission départementale de conciliation des baux commerciaux qui est compétente pour certains litiges relatifs à la fixation du loyer du bail renouvelé lorsque le loyer est plafonné.
La saisine de cette Commission va permettre de tenter de trouver une issue amiable.
Pour saisir la Commission, il convient d’adresser une lettre comportant nom, adresse, qualité des parties, nature du litige, copie du bail et demande de renouvellement par lettre recommandée avec accusé de réception. La Commission convoquera ensuite les parties à une séance à l’issue de laquelle elle rendra un avis. Cet avis est purement consultatif et n’engagera pas le juge qui serait saisi par la suite par l’une ou l’autre des parties.
Saisine du Président du Tribunal Judiciaire
En l’absence de fixation amiable du montant du nouveau loyer, le demandeur devra réaliser différentes formalités, notamment l’envoi d’un mémoire à la partie adverse, avant de pouvoir saisir le Président du Tribunal Judiciaire d’une demande de fixation du loyer du bail renouvelé.
Une fois saisi, le juge qui ne s’estime pas suffisamment éclairé par les parties peut décider de visiter les lieux et d’avoir recours à un expert judiciaire qu’il aura nommé et dont la mission sera de déterminer la valeur locative des locaux loués.
Le juge fixera le montant du loyer qui ne pourra être supérieur ou inférieur au montant proposé par les parties et selon la valeur locative du bien (situation, état, etc.). Le nouveau loyer sera dû rétroactivement à compter de la date d’effet du bail renouvelé.
Toutefois, l’une ou l’autre des parties qui avait accepté le principe de renouvellement du bail pourra après fixation définitive du loyer du bail renouvelé se rétracter en refusant le renouvellement du bail dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision. En pareil cas, si le bailleur décide de refuser le renouvellement il devra verser une indemnité d’éviction au locataire.
Attention, si vous souhaitez diligenter une telle action, il est nécessaire d’agir vite en raison du délai de prescription de deux ans qui court, selon les cas :
- à compter de la date d’effet du nouveau bail ; ou
- à la date d’acceptation du principe du renouvellement (expresse ou implicite).
Enfin, si la saisine du Président du Tribunal Judiciaire interrompt la prescription, tel n’est pas le cas de celle de la Commission départementale de conciliation des baux commerciaux.
