Vous avez conclu un bail commercial et souhaitez le résilier ?
Le bail commercial est un contrat fortement encadré, soumis à une réglementation spécifique. Que vous soyez bailleur ou locataire, il existe des règles à respecter pour résilier le bail.
Si la procédure de résiliation n’est pas respectée elle risque de ne pas être actée par l’autre partie et, le bail se poursuivra pour plusieurs années.
Durée du bail commercial
La durée légale d’un bail commercial est de neuf ans minimum.
Un bail commercial peut être conclu pour une durée supérieure à neuf ans. Toutefois, si la durée du bail est supérieure à douze ans, le bailleur et le locataire devront conclure un acte notarié qui devra être publié au bureau des hypothèques pour être opposable aux tiers.
Exceptionnellement, le bailleur et le locataire peuvent prévoir une durée inférieure à neuf ans mais qui devra être au maximum de trois ans. Ces baux sont appelés « bail précaire » ou « bail dérogatoire » et ne sont pas soumis aux règles prévues par le Code de Commerce.
Motifs de Résiliation du bail commercial
Le locataire comme le bailleur peuvent décider de résilier le bail commercial pour des raisons qui leurs sont propres. La résiliation peut être demandée à son terme ou à l’échéance triennale. Toutefois la procédure de résiliation n’est pas la même pour le bailleur que pour le locataire.
Résiliation du bail par le locataire
En tant que locataire vous pouvez résilier votre bail à chaque expiration de période triennale. C’est-à-dire que vous pouvez donner congé, autrement appelé préavis, au bailleur à compter de trois ans, six ans ou neuf ans à partir de la date d’effet du bail.
Vous devrez impérativement délivrer au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice votre préavis au moins 6 mois avant l’expiration de la période triennale concernée.
En dehors des périodes triennales, vous ne pouvez pas donner congé au bailleur.
Par exception, si le bail est conclu pour une durée supérieure à neuf ans, le bail peut stipuler que vous renoncerez à vous prévaloir de la faculté de résiliation triennale.
Résiliation du bail par le bailleur
Contrairement au locataire, en tant que bailleur vous ne pouvez pas résilier le bail à l’expiration de chaque période triennale sauf en cas de travaux :
- de construction ou reconstruction de l’immeuble existant ;
- de surélévation de l’immeuble ;
- d’exécution des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière ; ou
- de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain ou d’une opération de restauration immobilière.
Tout comme le locataire, le bailleur peut notifier le congé au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice au mois 6 mois à l’avance.
Enfin, en cas de congé donné par le bailleur, ce dernier devra verser une indemnité d’éviction, qui est une compensation financière due au locataire en cas de résiliation du bail par le bailleur et en l’absence de faute commise par le locataire.
Résiliation en cas de faute du locataire
En dehors des cas de résiliation déjà exposés, il existe une autre manière pour le bailleur de résilier le bail conclu avec le locataire et ce uniquement si ce dernier ne respecte pas ses obligations prises aux termes du bail.
Est une cause de résiliation du bail commercial le fait pour le locataire de ne pas payer ses loyers, de ne pas respecter la destination du bail, de sous-louer le bail sans autorisation du bailleur, etc.
Dans ce cas, il est usuellement prévu au sein du bail une « clause résolutoire » : cette clause permet au bailleur de résilier le bail par anticipation en raison des manquements du locataire à ses obligations contractuelles.
Pour mettre en œuvre la clause résolutoire, le bailleur devra faire délivrer par huissier de justice un commandement visant la clause résolutoire.
Si le commandement a été infructueux un mois après sa signification, le bailleur pourra passer à l’étape suivante : saisir le juge pour solliciter « l’acquisition » de la clause résolutoire. En d’autres termes, le bailleur demandera la résiliation définitive du bail ainsi que le plus souvent une condamnation du locataire à payer les loyers impayés ou des dommages-intérêts en raison de l’inexécution du bail.
Résiliation amiable
Sans passer par l’intervention d’un juge et hors des cas de résiliation visés plus haut, le bailleur et le preneur peuvent s’accorder pour résilier le bail en cours.
Cette résiliation amiable anticipée prendra la forme d’une négociation entre le bailleur et le locataire. Par exemple, dans l’hypothèse où les locaux ne sont plus adaptés à l’activité du locataire et que ce dernier ne souhaite pas attendre la prochaine échéance triennale pour donner congé, le bailleur pourra donner son accord pour résilier le bail de manière anticipée en contrepartie du versement d’une indemnité par le locataire.
Pour plus de sécurité juridique, il est préférable de prévoir un écrit détaillant les modalités de la résiliation notamment concernant la date de résiliation, l’état des lieux de sortie, la restitution du dépôt de garantie.
