Vous êtes sur le point de conclure un bail commercial pour exercer votre activité professionnelle ? Dune a répertorié les 10 clauses sur lesquelles vous devez porter une attention particulière.
Droit applicable au bail : commercial ou civil
Première étape : déterminer les règles applicables au bail, qui, pour rappel, est un contrat. S’il répond aux conditions des baux commerciaux prévues dans le Code de Commerce, le bail sera soumis au Code de Commerce.
S’il n’est pas soumis au Code de Commerce, il s’agit d’un bail de droit commun régi par le Code Civil. En pareil cas, le bailleur n’aura pas, par exemple, à verser l’indemnité d’éviction au locataire, seuls les baux commerciaux offrent cette protection.
Localisation et désignation des locaux
C’est l’évidence : le bailleur doit stipuler l’adresse où se situent les locaux, ainsi que leur désignation. Faute de quoi il est impossible de connaître l’objet du bail.
Le bail peut porter sur un immeuble entier ou sur un ou plusieurs lots dans un immeuble en copropriété. En pareil cas, la clause des locaux doit être suffisamment précise en indiquant le numéro du lot, le bâtiment ou celui-ci se trouve, l’étage, les dépendances, etc.
La superficie doit être également renseignée car elle détermine le plus souvent le montant du loyer. En effet, si la superficie stipulée dans le bail n’est pas la superficie effective des locaux alors que celle-ci était déterminante du consentement du locataire pour conclure le bail, alors le locataire pourra solliciter auprès du juge que le bailleur soit condamné à la restitution d’une partie du loyer.
Durée et échéance triennale : le fameux 3 / 6 / 9
Peur de l’engagement ? Le bail dure 9 ans (ou pas en réalité) et les parties ne sont pas égales dans la durée.
Si les baux commerciaux sont en général conclus pour une durée de 9 ans, rien n’interdit de désigner une durée supérieure (par exemple pour permettre l’amortissement de travaux réalisés par le locataire).
Si le bailleur est tenu de respecter le terme du bail, le locataire n’a que trois ans à tenir. Le Code de Commerce lui permet en effet de donner son congé par échéance triennale.
Par exception, lorsque le bail est conclu pour une durée supérieure à 9 ans, les parties pourront décider de limiter cette faculté en stipulant que le locataire ne pourra donner congé qu’à l’issue de la seconde échéance triennale par exemple.
Destination et activité autorisée
Une fois dans les lieux, aurai-je le droit de faire tout ce que je veux ? Non…pensez donc à vérifier la clause de destination.
La destination des locaux détermine l’activité que le locataire sera en droit d’y exercer. Elle peut être large « tous commerces » ou limitée « restauration » ou « bureaux ».
Si le locataire ne respecte pas la destination, le bailleur pourra résilier le bail aux torts exclusifs du locataire.
Prix du loyer et indexation
Vous savez qu’il y a un prix mais ne négligez pas l’indexation !
Le bail doit comporter le prix loyer annuel hors charges et hors taxes (le bail sera soumis à la TVA selon l’identité du bailleur) ainsi que la récurrence de paiement (mensuellement ou trimestriellement) et son terme (échu ou à échoir).
Le plus souvent, le loyer est assorti d’une indexation. L’indexation du loyer signifie que le montant du loyer convenu variera selon l’indice de référence stipulée qui est, selon les cas, l’indice des loyers commerciaux « ILC » ou l’indice des loyers des activités tertiaires « ILAT » (utilisé en général pour les bureaux). Ces indices sont publiés tous les trimestres sur le site internet de l’INSEE.
Charges
Il n’y a pas que le prix du loyer, il y a aussi les charges.
Depuis la loi Pinel, un inventaire détaillant la répartition des charges entre le locataire et le bailleur doit être stipulé au bail. C’est un article qu’il ne faut pas négliger, les baux « standards » transférant en général toutes les charges au locataire : à quelques exceptions près, cette répartition n’est pas légale, donc ouverte à la négociation contractuelle.
Dans tous les cas, le bailleur ne pourra mettre à la charge du locataire les dépenses relatives aux « grosses réparations » (telles que définies à l’article 606 du Code Civil) ainsi que les dépenses liées à la vétusté des locaux.
Dépôt de garantie
N’oubliez pas votre chéquier pour le rendez-vous de signature du bail !
Dans la majorité des cas, le bailleur va solliciter au locataire un dépôt de garantie qui est une somme d’argent versée par le locataire au bailleur à l’entrée des lieux pour garantir celui-ci des éventuels impayés de loyer et charges ainsi que des dégradations qui pourraient être commises par le locataire. Cette somme doit être restituée au locataire lorsqu’il quittera les locaux, si aucun événement susceptible de justifier de sa conservation par le bailleur n’a été établi.
Le montant du dépôt de garantie est fixé librement entre les parties. Attention toutefois au bailleur trop gourmand qui devra payer des intérêts au locataire lorsque le dépôt de garantie est supérieur à deux termes de loyers.
Travaux
Anticipez vos travaux en amont ! Les travaux (souvent nécessaires) du locataire sont réglementés par le bail.
Si le plus souvent, une couche de peinture ne dérangera personne, le locataire doit disposer de l’autorisation du bailleur pour effectuer des travaux importants dans les locaux et parfois avec le concours de l’architecte de celui-ci.
Il est donc essentiel de faire pré approuver les travaux devant être réalisés lors de l’entrée dans les lieux, en les stipulant dans le bail et en annexant les futurs plans.
Il est à noter, en outre qu’une autorisation de la copropriété peut parfois s’avérer nécessaire, en particulier lorsque les travaux touchent à la façade de l’immeuble, ce qui est le cas pour la pose d’enseigne, ou lorsque les travaux touchent les parties communes.
Sous location
Sous-louer n’est pas exploiter !
Le locataire doit occuper les locaux et la plupart des baux commerciaux interdisent la sous-location. Si la sous-location est autorisée au sein du bail, le bailleur devra en tout état de cause l’agréer.
La clause de sous-location peut prévoir les conditions de sous-location, il est, par exemple, fréquent qu’elle interdise un loyer de sous-location supérieur au loyer principal.
Cession du droit au bail
Locataire depuis plusieurs années d’une petite boutique en plein cœur de Paris, vous envisagez une reconversion professionnelle : pensez à la cession du droit au bail ! Celle-ci peut intervenir à titre onéreux ou gratuit.
Prêtez attention à la clause sur la cession du droit au bail qui stipule fréquemment que la cession doit être préalablement autorisée par le bailleur.
En tout état de cause la cession de droit au bail est de droit s’il s’agit du repreneur du fonds de commerce du preneur.
