Le 13 octobre 2021, la Cour de Cassation a reprécisé l’articulation entre l’obligation de délivrance du bailleur et l’obligation d’information du preneur de locaux commerciaux.
Dune fait le point sur les obligations des parties en matière de baux commerciaux.
Apparition de désordres en cours de bail commercial et responsabilité des parties
Dans cette affaire, le preneur ayant eu connaissance de désordres apparus en cours de bail dans le bien loué, avait attendu plus de deux ans avant d’en informer les bailleurs, et n’avait pas pris en compte leurs propositions de travaux. Le bien avait fait l’objet d’une fermeture au public.
Le preneur sollicitait alors la résolution du bail et la restitution des loyers versés, invoquant un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance.
Cette demande a été rejetée par la Haute Juridiction.
Articulation entre les obligations du bailleur et du preneur
Les juges rappellent que le bailleur a une obligation de délivrance. Celle-ci lui impose, tout au long de l’exécution du contrat, de mettre à disposition du preneur le bien loué conformément à la destination contractuellement prévue.
Ils nuancent leur propos en soutenant que cette obligation n’est pas absolue et est limitée par l’obligation d’information du preneur.
En effet, la Cour de Cassation retient qu’il appartient au preneur, en exécution de son obligation d’information de prévenir le bailleur dans les plus brefs délais, de l’apparition de vices en cours de bail, afin que celui-ci puisse y remédier.
C’est seulement dans le cas où le bailleur ne prend aucune mesure de réparation que sa responsabilité pour manquement à son obligation de délivrance peut être engagée.
Réaffirmation de sa position en matière d’obligation d’information du preneur
Par cet arrêt, la Haute Juridiction réaffirme sa position et écarte une décision de 2020 par laquelle elle avait jugé qu’il appartenait au bailleur de veiller de façon constante, et sans avoir même à être informé par son locataire de la nécessité de travaux à effectuer, à l’entretien de son immeuble. Cette décision créait donc de nouvelles obligations à la charge du bailleur qu’il aurait été impossible pour lui de réaliser en pratique sauf à visiter fréquemment le bien loué et s’informer régulièrement auprès du preneur des éventuels désordres.
Cette décision est donc salutaire et permet un rééquilibrage des obligations entre les parties.
Cass. 3e civ., 13 octobre 2021, n°20–19.278
